martes, 25 de noviembre de 2014

INFORME EVALUACION DE EDIFICIOS EN NAVARRA

INFORME DE EVALUACIÓN DE LOS EDIFICIOS EN NAVARRA

Se ha publicado el Decreto Foral 108/2014 que regula el Informe de Evaluación de Edificios en Navarra. Un Decreto Foral que viene a cumplir con las exigencias establecidas a nivel estatal en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Viviendas de más de 50 años obligadas a realizar este informe antes del 2018. Dicho informe se redactará por Arquitecto o Arquitecto Técnico.

Os adjunto foto aérea de los años 60 de Pamplona como curiosidad.


Ahí podemos ver que zona esta afectada por la norma.


Informe de evaluación de edificios Navarra, Pamplona

Informarte y solicita información  www.edifica.info

jueves, 6 de noviembre de 2014

NUEVA IMAGEN - ASESORIA NAVARRA

Os presento la nueva web de Asesoria Navarra.
Asesoria Laboral, Contable y Fiscal.

Espero os guste

Pincha y entra en la web
Pincha y entra en la nueva web


viernes, 3 de octubre de 2014

LIBRO DE EDIFICIO: CRITICA A LA SITUACIÓN ACTUAL

Este post lo pongo como critica directa a la situación que existe con el documento que en la actualidad se exige como gestión en la vida de un Edificio como es el "Libro del Edificio".


Según DF 322/2000 (En Navarra) marca los guiones básicos en la gestión del Libro del Edificio. Dichos guiones intentan protocolizar el historial de vida de un edificio desde que se proyecta, se entrega y entra en uso.


libro del Edificio
Libro del Edificio: Edificios entregados después del 2000
Para ello marca un conjunto de documentos que deben reflejar el historial del edificio :
- Proyecto
- Licencias
- Manual de uso y conservación
- Contratos de mantenimiento
- Guión de revisiones realizadas
- Actuaciones realizadas con posterioridad,(reformas), ....    

Todo muy bien armado, custodiado, bla bla...... para edificios entregados a partir del 2.000 
Hasta aquí todo parece que tiene un sentido que es el buen mantenimiento de los edificios y su calidad en el envejecimiento.

Libro del Edificio


Parece que la persona encargada de llevar este registro, a simple vista, tendría que ser un técnico que entendiese los distintos elementos del edificio y pudiese dar respuesta a los distintos casos que se pudiesen producir (incidencias).

Es aquí donde empieza mi desazón....
Todos conocemos de empresas que tienen un sistema pensado de tal manera que llevan un registro, cumplen con la ley, y todo gestionado desde la oficina y sin personal cualificado de tal manera que hacen lo que vienen siendo un libro del Edifico Low cost.
En el momento que sale alguna incidencia o no están preparados técnicamente para resolverlo o pasa todo por un sobre coste del servicio.
También existen empresas que realizan la gestión del edificio con técnicos cualificados que por desgracia están en nómina de otras empresas de más calado dentro de la vida del edificio (constructoras, empresas de extintores, ...) que utilizan la contratación de este tipo de técnicos para derivar ingresos.
El sistema consiste en ofertar un precio muy económico del servicio de tal manera que dicho técnico realiza visita al edificio con la única intención, no de realizar un mantenimiento lógico, sino de apuntar un conjunto de incidencias (muchas insignificantes) para derivarlo ( en concepto de pequeños gastos) a la constructora que realmente esta pagando sus servicios. Este tipo de gastos esta hinchados y permitidos por los agentes que controlan el edificio.
Libro del edificio


Dicho todo esto y con este panorama es normal que al vecino (cliente) no le sea de agrado contratar este tipo de servicios ya que o lo ven como innecesarios o como un foco de gastos.

Si realmente el agente que revisa el edificio, es un técnico competente, independiente en su labor, comprometido con el fin ultimo que es el evitar males mayores, el vecino (cliente) apreciará dicha labor y lo verá como algo necesario e imprescindible.

Por otro lado en la actualidad desde la administración no se están tomando las medidas adecuadas para inspeccionar que dichos trabajos se están realizando correctamente.
Existen comunidades de vecinos que por decisión en junta ( y permitido por el administrador) deciden que no se lleve el libro del edifico. Este es un ejemplo de que la administración es impasible con esta ley ya que no posee un registro de dichas actuaciones.
La administración desconoce actualmente si se realiza el seguimiento del libro del edificio y tampoco si cuando se hace se hace correctamente.
Recordemos que para los certificados energéticos no les ha costado nada generar un registro de los inmuebles con certificado e incluso multar si estaban en alquiler sin él.

Este es el panorama del libro del edificio una herramienta metida en un cajón que nadie quiere usar y el que lo hace lo hace por obligación.

Mi propuesta busca ser integro con el trabajo realizado, preocupándome por que las cosas se hagan bien y sin intereses contrapuestos que puedan hacer peligrar estos valores.
Si perteneces a una comunidad de vecinos consúltanos y te daremos respuesta:
Libro del edificio
 







  

jueves, 8 de mayo de 2014

PRECIO EN LA GESTION DEL LIBRO DEL EDIFICIO

Hola a todos los que lean este post.
Escribo desde Pamplona en relación a un caso que me ha sucedido hace poco y que no es el primero.

Una de mis actividades como profesional (Arquitecto Técnico) es la realización del seguimiento del libro del edificio.

Me toca pasar presupuestos a las comunidades para ofertar este servicio.
En su día cuando comencé con esta iniciativa ,siendo un servicio económico como es me oriente hacia no tanto una competencia de precio feroz si no en mejorar el servicio, de tal manera que no sea solo una gestión administrativa si no una acción activa en velar por el buen funcionamiento del inmueble y realizando visitas enfocadas a la resolución de incidencias.

En ese proceso de entrega de presupuestos en los que el costo por vivienda ronda 1€-1,5€/vecino*mes me he encontrado presupuestos de empresas que dejan el precio al 50% del que oferto.
¿Cómo puede ser esto? ¿?Cual es la razón por la que ellos llegan a esos costos y empresas como la mía lo vemos imposible?
¿Cómo una empresa como la mía en la que los costos de personal están al mínimo, sin grandes gastos y siendo íntegros con las horas de dedicación esta tan lejos de lo que ofertan otras empresas?

La respuesta la encontré con un poco de investigación.
En una de las empresas que identifique que daban precios así, entre en su web.
Todo muy bien, una web indicando toda la normativa, referenciando a los técnicos cualificados que tienen y comprometiéndose a un servicio según normativa.
Sin embargo en la página no encontraba quien eran esos técnicos ( ni nombres ni apellidos)
Como Pamplona es pequeño la curiosidad me hizo poner en Google Maps donde se encontraba esa empresa y cuando marque el Street View o mi sorpresa que la empresa que salía no era la que presentaba el presupuesto sino una empresa constructora que se dedica a la ejecución de obras en mantenimiento de edificios y que a su vez tiene otra empresa con otro CIF pero mismos dueños de protección de fuego (extintores, puertas RF,...).
Indicar que en la web no hacia ninguna mención a estas empresas.

Mi enfado en ese momento fue bastante importante ya que si has conseguido pasar un presupuesto y resulta que eres el doble en precio encima parece que el que esta engañando es uno y la sensación que le queda a la persona que ha confiado en ti imaginaros cual es.
Ahí me encajó todo y comprendí la jugada que se generaba con la obtención del Libro del Edifico.
Claro que la comunidad de Propietarios van a pagar un 50% por la gestión del libro del edificio, pero ese mismo técnico se encargará de obligar y hacer las gestiones necesarias para que a través de la empresa de mantenimiento y la de protección del fuego generar las incidencias necesarias ( a veces no necesarias) para con permiso del técnico generar un gasto mayor a la comunidad.

¿Esto se lo puedo demostrar? Pues seguramente no.

No me queda otra que seguir en el mundo de la construcción en momentos de crisis y por lo tanto intentar hacer ver al cliente lo importante que es tener un técnico de confianza que vele por los intereses del administrador de fincas y el propietario de la vivienda. 

Estoy seguro que este tipo de actividades con poca deontología se dan en otros sitios.

Os invito  a que hagáis comentarios de este blog dando vuestra opinión, twiteando el post, poniéndolo en google+ o haciendo un copia pega en vuestros blog, porque al final a los que no les interesa que se sepa es a ellos que andan poniendo nombres distintos a las empresas con un claro motivo de confundir a la comunidad.

Gracias a todos por la colaboración y preguntaros si en donde vivís esta todo "claro".

Contacto Blog

Eduardo Apesteguía
Eduardo@arqtecnavarra.es